Samochvála

Sám s otcom, matka umrela keď som mal 17, každé prázdniny som si privyrábal vytyčovaním, nivelovaním, fakturovaním na vodohospodárskych stavbách, jeden letný trimester na sovietskom obilnom kombajne SK-4. A tak už v prvom pracovnom tíme po skočení štúdia, v tíme  monitoringu bezpečnosti priehrad, som tvorivosťou premianta prinášal nové aplikácie, keď napríklad namiesto všeobecne zaužívaného len pasívneho zapisovania meraní deformácií priehrad (meraných s presnosť na stotiny mm) som zaviedol komparáciu meraní so sínusoidou podľa ročnej zmeny teplôt, tak aby sa súbežne zobrazil aj normálny a možný nebezpečný priebeh deformácií.

Do druhej odbornosti, teda do justičnej praxe som nastúpil už so vzdelaním a životnými skúsenosťami umožňujúcimi konfrontovať viaceré  nelogické závery. Napríklad v rozsudkoch pri nerozlišovaní medzi sumou kreditu (možnosť čerpať peniaze) a medzi pôžičkou (skutočne už požičaná suma) po rozvode. K zamieňaniu ceny a daňového základu v daňovej legislatíve. Na cenovom úrade prispel k zavedeniu štruktúry príloh vyhlášok pre osobné vlastníctvo porovnateľných so systematikou porovnateľnou s postupom pred rokom 1948 /od vyhlášky č.129/1984 Zb/. Pre vtedy definované tzv. súkromné vlastníctvo sa to vtedy pravdaže nedalo. Vypracoval úplný autorský výklad cenového úradu k skončeniu cenovej regulácie od 1.8.1990. Publikoval k právnej istote o rovnocennosti troch metód vyčíslenia ceny, totiž komparácie, keď znalec porovnáva odhad s tromi už realizovanými jemu známymi kúpami, kapitalizácie výnosu podľa percenta kapitalizácie ktorú musí znalec poznať alebo podľa stavebných nákladov. Znalec musí vždy analyzovať dve z týchto metód. Vybrať z nich. Aby sa rozlišoval znalecký posudok experta od prípadov, kde stačí odborné vyjadrenie. Aby základom každoročne platenej dane z nehnuteľností bola cena z katastrálneho operátu (Fiscal Cadastre). To všetko so znalosťou medzinárodne uznávanou metodológiou. Pre znalcov je popísaná v znaleckej „biblii“ dnes už medzinárodných štandardov. Nie je v tom patričná úroveň praxe.

Absolvované kurzy a tréningy

George C. Marshall European  Center for Security Studies.
Častá –Papiernička, 3 dňový seminár o otázkach obrany a všeobecnej bezpečnosti, 1997

Phare Project SR 9813 0101 04 Fight against Corruption
Častá –Papiernička, jednotýždňový tréning o praxi boja proti korupcii,  2001

Pomoc Kongresu USA
Interné tréningy kongresmanov pre manažment NR SR, 1996 – 1997

Záujmy

Horská turistika, literatúra, záhradkárstvo.

z o z n a m   p u b l i k á c i í

JUDr. Jozef Kmeť: Oceňovanie nehnuteľností

A.   Odborné publikácie:

1.   Nové ceny nehnuteľností čas. Ceny č. 58/1985, Federálny cenový úrad vo vyd. Alfa Bratislava november 1985 publikácia č. 9654, str. 73- 82.

♦Nová metodika oceňovania vo vyhláške č. 129/1984 Zb. Pozn. J. K.: Môj osobný príspevok pre vtedy prípustnú jedinú metodiku oceňovania stavieb, len podľa cien stavebných prác, prispel k technike prepojenia s rozpočtovými nákladmi a k zavedeniu aspoň nejakej tolerancie (20%) podľa rozdielností miestneho trhu. Dve ďalšie metódy, totiž priama komparácia s miestnym trhom a kapitalizovanie ročného čistého výnosu, mne známe najmä z nar. vl. č. 100/1933 Sb. z. a n., Odhadný poriadok, k exekučnému zákonu  z roku1881, som uviedol hneď ako to bolo možné, po 1.8.1990 k vyhl. č. 289/1990 Zb. a naposledy aj návrhom znenia medzinárodne ustálenej definície všeobecnej hodnoty (Market Value), akceptovanej v § 2 pís. g) vyhl. č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Dodnes praxou málo rozlišované.

2.    Ocenenie nehnuteľností zborník Dom techniky ČSVTS Bratislava č. DT-144/85, december 1985 str. 3-15.

♦Výklad vyhlášky č. 129/84 Zb. pre účastníkov seminára: Vybrané otázky hospodárskeho, pracovného a trestného práva.

3.      Ako oceniť nehnuteľnosť Hospodárske noviny č. 2/1986, 16 novinových strán, náklad 42000 výtlačkov, osobitná príloha týždenníka pre odberateľov na Slovensku.

¨Podrobný výklad vyhlášky Slovenského cenového úradu č.129/1984 Zb..

4.   Všeobecné ceny nehnuteľností Justičná revue č. 4-5/1990 str. 24 - 27 časopis pre súdy a právnu prax.

¨Tri základné metódy oceňovania: 1. Porovnávaním kúpnych cien, 2. Kapitalizovaním ročného čistého výnosu, 3. Podľa nákladov potrebných  na vybudovanie stavby, s pripočítaním všeobecnej ceny pozemku. Esenciálny výklad.

5. Ceny nehnuteľností - zákonná úprava na ich dojednávanie. Zborník zo seminára znalcov Mestského súdu>Bratislava 21 strán, november 1991

¨Porovnávanie kúpnych cien podľa živej banky údajov znalca zo skutočne realizovaných prípadov predaja, reprodukčné náklady podľa cien stavebných prác.

6.   Problém: Oceňovanie nehnuteľností Slobodný piatok, mimoriadne 53. číslo týždenníka, december 1999, ISBN 80-85558-00-9, 15 novinových strán, predaných 28 587 výtlačkov.

¨Podrobný výklad vyhlášky č. 465/1991 Zb., príklad znaleckého posudku obytných   nehnuteľností metódou porovnávania kúpnych cien. Neregulované ceny a osobitné zákony.

7.    Oceňovanie nehnuteľností čas. Štátna správa č. 24/1991 str. 18  a 22.

¨Neregulované ceny nehnuteľností.

8.   Preukázanie neregulovanej ceny nehnuteľností  Právny obzor č. 3/1993, str. 285 až 288. Časopis pre právnu teóriu a pre prax.

¨Preukázanie všeobecnej ceny odborným vyjadrením pri nemožnosti získať znalecký posudok o takejto cene.

9.   Všeobecná cena nehnuteľností čas. Verejná správa č. 10/93 str. č. 11/93

10.  Úplné znenie zákona o konkurze a vyrovnaní s poznámkami a vzormi podaní Poradca podnikateľa č.9/93 str. 5 až 62 ,neperiodická publikácia, Žilina.

¨Výklad, judikatúra a vzory podaní podľa rozhodnutí súdov, argumenty z knižnej publikácie prof. Horu k  vecne zhodným ustanoveniam zákona: Konkurzný, vyrovnací a odporovací poriadok, z roku 1931. Séria prednášok pre právnu prax v Košiciach, Žiline, B. Bystrici a v Bratislave. Výklad § 27 na speňažovanie za neregulovanú cenu.

11. Všeobecné ceny nehnuteľností čas. Justičná revue č. 7-8/98 čas. Bulletin advokácie č. 4/98.

¨Cena je vec skutková. Preskúmavanie znaleckého posudku ako každého iného dôkazného prostriedku.>

12. Všeobecné ceny majetku čas. Bulletin slovenskej advokácie č. 6/2008.

¨Rovnocennosť troch klasických metód ocenenia vlastníckych práv. Príklady použitia mnohých techník.

13. Stanovenie všeobecnej ceny majetku a znalecká prax čas. Obchodné právo č. 5/2008.

¨Judikatúra pre vyslovenie absolútnej neplatnosti zmluvy pri podstatnom prekročení všeobecnej hodnoty.

14. Všeobecné ceny majetku čas. Verejná správa č. 4/2008.

¨Praktické použitie metódy komparácie, kapitalizácie, podľa nákladov na vybudovanie, 6 techník ocenenia pozemku.

B.   Výber z iných príspevkov :

1.     Neregulované ceny už vyše roka denník Národná obroda 4. novembra 1991 na 1. str..

2.   Ani pevné sumy, ani ľubovôľa denník Pravda 4. novembra 1991 na 1. str..

3.      Odpovede na otázky čitateľov denníka Pravda:

„Ako ohodnotiť nehnuteľnosť“ „K všeobecným cenám“  3. marca 1999 str. 8 (všeobecná cena a daňový základ),

 „Ako oceniť dedičstvo“ 23. septembra 1999 str. 19 (dedičská dohoda pred notárom, úvahy o účelnosti znaleckého posudku len pre daň),

„Príchodová cesta“ 30. septembra 1999 str. 12 (vydržanie vecného bremena, obvyklé nájomné a árenda podľa ľudovej  zásady „každý tretí snop, každá tretia kopa sena“),

„O všeobecných cenách“ 15. októbra 1999 str. 10 (tri metódy oceňovania,  metodický pokyn ministerstva spravodlivosti č. 820/98-50 zo 6.4.1998), „Ako sa vyhnúť špekulatívnym predajom“ 15. októbra 1999 str. 10 (usporiadanie vlastníctva v záhradkárskych osadách za všeobecnú cenu, odhad ceny znalcom),

„O svoju pôdu neprídete“ 26. októbra1999 str. 14 (likvidácia a konkurz, prevaha aktív nad pasívami, predlženie),

„Pôda zostane vlastníkom“ 12. novembra1999 str. 10 (konkurz, vyrovnanie a odporovanie k majetku v družstvách podielnikov, prihlásenie pohľadávky podielnika),

„Ako zabrániť úpadku“ 22. novembra 1999str. 9  (nútené vyrovnanie podľa § 34a nasl. zák. č. 328/1991 Zb. o konkurze a vyrovnaní),>

„Vyčkajte na vklad“ 24. marca 2000 str.22 (judikát, rozsudok NS SR 4 Sž/99 z 28.9.1999, aplikácia pri kúpe  bytu od obce, odstránenie obáv, ak užívateľ zomrel pred vkladom do katastra),

„Vyhľadajte súdneho znalca“ 2. novembra2000 str. 11 (predaj pozemku, ocenenie porovnaním kúpnych cien na miestnom trhu aj kapitalizovaním čistého výnosu, všeobecné ceny podľa § 1b vyhl. č.465/91 Zb., vyhl. č. 255/2000 Z. z.,  všeobecná hodnota),

"Čo všetko sa zmení a čo zostane", "Príklad za všetky" 11. apríla 2001 str. 3  (daňový základ, súdny poplatok,  dedenie najbližšími príbuznými, novela zákona č. 318/1992 Zb.).

4.   Odpovede na otázky čas. Verejná správa č. 6/2008 (nepremlčateľnosť absolútne neplatnej zmluvy ak v nej bola podstatne prekročená všeobecná cena).

5.   Metóda ocenenia je zúfalá denník Pravda 27.11.2008 (neschopnosť znalca oceniť pozemok metódou komparácie a nie podľa neakceptovateľných sadzieb  vyhlášky č. 492/2004 Z. z.)

6.   Úradná korešpondencia:

¨ Návrh prevziať znenie medzinárodne ustálenej definície IVSC (International Valuation Standards Commitee),  v angličtine Market Value : Najpravdepodobnejšia cena, ktorú by nehnuteľnosť mala dosiahnuť na trhu s podmienkami voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou znalosťou i  opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Návrh súbežného zavedenia neregulovaných cien v § 1vyhl. č. 465/91 Zb. a úpravy ministerstva spravodlivosti, zhodnej so znením nariadenia vlády č. 103/1933 Zb.z. a n. "Odhadný poriadok"  (ako člen poradného zboru ministra spravodlivosti pre znalecké otázky).  Priebežné návrhy k obnoveniu skutočnej znaleckej činnosti prerušenej po roku 1948, na úrovni medzinárodne zjednoteného členenia zákonnej úpravy, pôsobnosti profesijných združení a ich znaleckých štandardov, techník, literatúry a vzdelávania. Všeobecná cena ako základ majetkového vyporiadania, primeranej náhrady pri vyvlastnení a základu dane z nehnuteľností (listy a zásadné stanoviská počas práce na ministerstve financií do roku 1992, na ministerstve spravodlivosti 1997 - na ministerstve výstavby a regionálneho rozvoja 1999 - 2004).

C.   Internet:

Web strana: http://www.znalectvo.eu/ najčastejšie kladené otázky, tri klasické metódy oceňovania nehnuteľností, oceňovanie obydlí, podniku, vývoj znalectva, výňatky právnych predpisov, odkazy na http://www.appraisalinstitute.org/ http://www.marschalswift.org/ v USA, http://www.aicanada.org/ v Kanade,  http://www.ivsc.org/ (International Valuation Standards Commitee London) v Európe, http://www.pfva.com.pl v Poľsku a ďalšie pramene.