Ohlasy a názory

Tento zásobník je riadenýmm kontajnerom ohlasov čitateľov. Písať si môžeme cez formulár tlačítka „Kontakt“ na úvode tejto webstrany a z Vašich vlastných mailových adries aj na jozefkmet@znalectvo.eu alebo jozefkmet@hotmail.com.

Ak máte skutočný záujem o tému, vytlačte si zhrnutie na asi 10 strán a naštudujte. Lebo papier je len papier, hovoria aj ľudia od počítačov.  Je na hlavnej stránke v nenápadnom tlačítku: Zhrnutie výkladu.

Aj keď toto nie je teraz tak módny „blog“, aspoň sa tu nebudú objavovať vulgarizmy a vulgarizácie. Nakoniec nejde o tému, kde sa veci menia rýchlo. Naopak je na škodu veci nezáujem o úroveň legislatívneho riadenia znaleckej praxe. Zaostávame za Poľskom Rakúskom, za západnými krajinami vôbec. Praha nie je vzor. Ale nech je mottom um, spravodlivosť a aj nejaký ten humor.

Skúsenosti čitateľov sú mi predkladané ako súčasť hľadania spravodlivosti. No nejasnosti, istota o tom, že ani voči znalcovi nemáme byť pasívny, sú v kapitolách tejto e publikácie popísané.

 

J. K.: Cena nie je ľubovôľa. Argumentácia o tom, že ak je v zmluve cena trebárs o 80 či 90, 100% vyššia ako porovnateľná cena v mieste a čase, je podľa § 39 Obč,. zák. zmluva neplatná, operam o judikáty. Takúto zmluvu súd aj bez návrhu, teda poukázania účastníka na túto skutočnosť, vyhlási za neplatnú od počiatku, vôbec nevznikla, právne práve podľa § 39 Obč. zák.. V civilnom zákonodarstve zákon efektívne reguluje len také skutočnosti, ktoré sú praxou všeobecne používané. Inak by prax zákonnú úpravu neakceptovala, žargónom sa takéto paragrafy označujú za mŕtvo narodené deti. V absolútnej neplatnosti súdy majú jasno, len početnosť neprimeraných cien je priveľká

J. K.: Administratívny zásah k úrokom. Do ustálenej judikatúry podľa § 39 Obč. zák. teraz zasiahla novela v § 39a Obč. zák.. Znamená to regulované ohraničenie pre absolútnu neplatnosť špeciálne pre cenu peňazí, úroky. Pre prax nepraktická. Nezaoberá sa ale ani relatívnou neplatnosťou, keď zmluva právne platí, nie je teda ničotná, ale preplatok sa musí kupujúcemu vrátiť. Vtedy, keď odchylka od všeobecnej ceny nie je podstatná. Nebudem tu pre rozsiahlosť právneho posúdenia rozoberať ani ďalšie právne inštitúty, ktorými sa vracajú preplatené sumy, ako odporovanie v konkurze a mimo neho. Treba mať na pamäti teda aj to, že sa možno domáhať vrátenia preplatku trebárs v úrovni 30% a pod.. Pravdaže nemôžme s úspechom napádať prekročenie ceny v malej tolerancii, povedzme do 20%. Zneužívať hľadisko primeranej ceny. No a nielen to, predsa aj keď mám právo, len odomňa závisí, či si ho budem na súde aj uplatňovať.

Stále aktuálne:  Nepodpíšte zmluvu o pôžičke peňazí (úvere), kým v nej nenájdete slovo RPMN ….%. Nikdy ju nepodpíšte ak RPMN bude nad 20%. Už roky aj na solídnych obchodných domoch vidíte nálepky, reklamu spoločnosti, čo vám na gauč, televízor, požičia priamo v obchode. S RPMN viac ako 30%, niekde viac ako 50%. V banke dosiahnete menej ako 20%. Ide o ročné úroky a rozdiel si viete vyrátať. RPMN je skratkové slovo namiesto jasnejšieho plného napísania slov „ročná priemerná miera nákladov“. Tá musí byť podľa zákona v každej zmluve o požičaní peňazí vypočítaná a zapísaná. Práve preto, aby ste sa nenechali oklamať ak si požičiate od spoločnosti ktorá má stánok v obchode a kľudne si účtuje úroky nielen nad 30%, ale niekedy aj nad 50%, hoci v banke môžete v súčasnosti dosiahnuť aj menej ako 8% až 18% úrok. Aj takýto úrok, v banke, je neprimerane vysoký, mne sa páči argument, že bankám stačia 2% k výške úrokov za ktoré si oni požičiavajú z centrálnej rezervy. Ale akú máte alternatívu? Príbuzní, sekty?

J. K.: Češi prijali nový civilný kódex - preskočte Už v roku 1998 bol sudcami najvyššieho súdu pripravený návrh nového slovenského Občianskeho zákonníka, ktorý mal spojiť občianske a obchodné právo do jediného kódexu. Ale stále sa ešte len pripravuje. Rovnaký cieľ dosiahli napríklad v Holandsku zavŕšením 15 rokov trvajúcej revízie súkromného práva v roku1992. S pomocou vlády Kanady bol do slovenčiny preložený nový civilný kódex Quebecu z roku to je moderná kodifikovaná norma. Upravuje aj spôsob ocenenia majetku znalcom menovaným súdom podľa stavu a hodnoty v čase oceňovania. Alebo rozhodovanie súdu pri nezhodách o nájomnom. Obmedzení v prípadoch nájmu s podporou štátu pre sociálne odkázaných nájomníkov, úroky, poplatky. Sú to na porovnávanie obsahu vzácne zdroje informácií o riešení, v akom rozsahu a v akej právnej sile jednotlivé otázky upraviť zákonom a čo patrí praxi. No a keďže češi od roku 2014 majú nový civilný kódex, jeho prevzatie pre Slovensko bude iste nasledovať. Keby len skončili konečne s tou ich stupídnou metodikou regulácie cien majetku, spravidla raz ročne novelizovanou vyhláškou. Stupídnou v porovnaní s komerčnými automatizovanými modelmi odhadu /anglicky v skratke AVM, ktorých úroveň a počet je vo svete nespočet/.

J. K.: Znalci nepoznajú znalecké štandardy. Na Slovensku nie je jasno ani o tom ako, kedy a kde upraviť oceňovanie majetku. Spomeňme tu napríklad to že stále nie cena v katastrálnom daňovom operáte ale paušálne sadzby sú základom každoročne platenej dane z nehnuteľností (anglicky Fiscal Cadastre). Nerozlišuje sa správne čo patrí do právneho predpisu a čo už do komercie a čo do literatúry. V rozpore so zákonom o cenách jednotlivé ministerstvá narábajú nedovolene s cenovou reguláciou a techniky regulácie sú horšie ako v sedemdesiatich rokoch. Kopíruje sa česká vyhláška, teraz č. 3/2008 Sb., novelizovaná takmer každoročne. Jej úroveň je strašná. Ja som pracovne pred nástupom internetu porovnával svoje názory s našimi zákonnými normami z obdobia pred druhou svetovou vojnou. Bol som zrejme jediný človek s profesiou sudcu, ktorý na celý úväzok celé jedno desaťročie pracoval na legislatívnej príprave oceňovania. So znalosťou potrieb súdov. Dovtedy dominovala Praha. Pár týždňov po mojom nástupe ma pražský úrad tajným listom predsedovi Slovenského cenového úradu žiadal odstrániť z cesty, ale ten ma podporil. V roku 1990 malo ministerstvo spravodlivosti obnoviť znaleckú prax na úrovni súčasnej západnej európy alebo USA a Kanady. Nestalo sa. Hoci spravodlivosť nemá cenotvornú pôsobnoť, ich vyhláška č. 492/2004 Z. z. sa to len tak hmýri nie že nepotrebnými, ale bez oprávnenia uvedenými sadzbami a chýba zasa metodika, techniky, spôsoby znaleckej praxe. Medzinárodné znalecké štandardy a správne miesto teórie. Pletú sa úlohy znalcov a legislatívcov. Tím bratislavskej ekonomickej univerzity vydal v slovenčine preklad jedných znaleckých štandardov, ale znalci ich nemajú. 

J. K. Učebnica znalcov ale v angličtine Jednou zo závažných je otázka o literatúre na štúdium. Považujem za najsúhrnnejšiu americkú The Appraisal of Real Estate, vydávanú a novelizovanú už vyše 50 rokov znaleckým zdužením Appraisal Institute, Chicago,Illinois, www.appraisalinstitute.com lebo je spoluautorstvom  vyše 50. autorov, má 820 strán, a stojí zhodou okolností tiež okolo toho čísla 50, lenže USD. Ale je to 100% publikácia. Ja som si ju objednal medziknižničnou službou asi za 200 Sk a na štátne trovy oxeroxoval. Je potrebným priesečníkom medzi teóriou a praxou. Dostatočne podrobnou pre obe skupiny. Bohatou knižnicou je napríklad http://www.propertybooks.co.uk/.

J. K.: Nemáme daňový kataster. Jednou z otázok oceňovania je spravodlivý základ daní z nehnuteľností, ktorý musí byť zapísaný v aktualizovanom dokumente, daňovom katastrálnom operáte (anglicky Fiscal Cadastre). Ak ten anglický pojem dáme do internetového vyhľadávača, ponúkne nespočetné vysvetlenie o čo ide. Ide o to, aby daň bola spravodlivým násobkom daňového základu, teda z ceny (napríklad 85% z ceny bytu) a sadzby dane, povedme medzi 0,9% až 1,2% zo základu (z ceny). Veď v Bratislave už za stavebné pozemky platíme daň presne v tejto sadzbe (0,9% v I pásme - napríklad Rusovce, Devín atď, 1% v II pásme a 1,2% v III pásme, čo je centrum). Ibaže základ je všade rovnaký, okolo 60 euro/m2. Aj tam, kde cena pozemku je 100 euro/m2, aj tam, kde je 1000 euro/m2. Pre stavby platíme paušálne podľa štvre, mestskej časti pevnou sadzbou za m2 podlahovej plochy. Ale veľa seba sú bytové domy trebárs s cenou 1,5 tis. euro za m2 a vedľa novostavba s cenou o 66% vyššou, 2,5 tis. euro za m2. Spomínaný spravodlivý operát však musí gestorovať štát, nato treba koordinovanú metodiku a celoštátnu databázu na PC. Za túto koordináciu si štát vyúčtuje trebárs 5% z vybraných daní. Ale ústredné daňové riaditeľstvá ručia za kvalitný systém. Potom z takéhoto operátu sa môžu aj v novinových stánkoch predávať "cenové mapy". Už v roku 1990 boli na Slovensku zavádzať daňový kataster dvaja zvestovatelia z Dánska, ktorý ho zaviedli aj v Portugalsku, ale prišli do Bratislavy pražáci a vyhnali ich. V bohatej Amerike sú ročné dane až 5% alebo dokonca 10% z ceny nehnuteľností. Ale v európe je to okolo 1%. Z takých daní, príjmov obce, sa už dá investovať do nájomných bytov, do starobíncov, zdravotníctva, ciest. Ale u nás máme byty najmä získané od obcí podľa zákona č. 182/1993 Z. z., každý do nich investoval státisíce korún a máme teraz ešte platiť za ne dane 15 krát vyššie ako teraz? Všade tam, kde majú základ dane cenu (Fiscal Cadastre), richtár pred voľbami sľubuje výhodnejšie percento z ceny. Napríklad vo Winnipegu to je 75% z ceny bytu, iný ich starosta zaviedol ešte nižšie percento. Ale základ, cena, je exaktá objektívne znalcami pravidelne overovaná suma. Zavedenie dane s daňovou sadzbou okolo 1% z ceny nehnuteľnosti sa na Slovensku diskutuje len neverejne. V roku 1990 pre slovenské ministerstvo financií dvaja  dáni pripravili Fiscal Cadastre, ale nezaviedol sa.

J. K.: Odborné vyjadrenie. Čitateľ si sťažuje na výlohy za posudok v bezproblémovej dedičskej veci, kde sa pozostalý manžel a dve deti bez sporu dohodli.  Kto rozhoduje vo veci, riadi aj postup v konaní. Tu však výkladové stanovisko ako „odporúčanie“ vydal správny úsek riadiaceho okresného súdu, keď notárka žiadala k cene bytu „znalecký posudok“. Na vyčíslenie „všeobecnej hodnoty dedičstva“. K autu že stačí vyjadrenie autobazáru. Pritom nikto nikoho z ceny nebude vyplácať a výška ceny má význam len váhou ani nie 1%, k poplatku.

Aj od znalca, na úrovni experta, žiadame buď rozsahom úplný písaný posudok, inokedy len závery z jeho odhadu ceny (hodnoty) vo forme krátkeho záznamu do úradnej zápisnice, alebo stačí len jeho odborné vyjadrenie o cene. A odborné vyjadrenie nemusí dávať len znalec, ale napríklad aj obchodník s nehnuteľnosťami, obec. Posúdi ho samotné notárstvo. Praktický význam to má pre účastníka v tom, že nezaplatí 100 až 200 euro za posudok, ale postačí, ak ho naozaj treba, aj odborné vyjadrenie znalca alebo obchodníka s nehnuteľnosťami. Ak nestačia, nie sú dôveryhodné  údaje účastníka. K spôsobu zisťovania ceny vyjadrením z miesta kde nehnuteľnosť leží, slovenské súdy prejudikovali viackrát. A to aj v čase, keď si pražská byrokracia zmyslela a pod pojmom „zistená cena“, žiadala ku všetkým zápisom nadobúdania nehnuteľností do katastra „znalecké posudky“. V skutočnosti mechanické výpisy z vyhlášky. Na Slovensku sa ministerstvo spravodlivosti tomu dlho úspešne ubránilo a to aj v čase vtedajšej cenovej regulácie. Obciam poskytlo pre účely vyjadrení formuláre s výpisom sadzieb vyhlášky, ale nechcelo „posudky“, čiže pseudoposudky len pre poplatky.

Takže, sťažujte sa na postup správy súdu. Na ministerstve spravodlivosti, ktoré má pôsobnosť riadiť správu súdov. Súd rozhoduje nezávisle.         

§ 127 ods. 4 Občianskeho súdneho poriadku totiž znie: „(4)Namiesto posudku znalca možno použiť potvrdenie alebo odborné vyjadrenie príslušného orgánu, o správnosti ktorých nemá súd pochybnosti.“.

A vzor pre rozumný postup notára poznáme ešte zo zákona o priamych daniach z roku 1927. Notár nebol pasívny, poznal pomery v svojej lokalite. Aj dnes by sme privítali podobný postup. Ten kto spoplatňuje, má mapu lokality na stole pod sklom. Účastník sám uvedie hodnotu nehnuteľnosti. Notár ju pri neprimeranosti neakceptuje a až potom, ak účastník trvá na svojom, ocení sa znalecky. Vtedy, ak účastník nemá pravdu, je namieste, že zaplatí posudok alebo odborné vyjadrenie  zo svojho. To je 90 rokov stará dobrá prax. Kde sú tie časy? Ale aj teraz ide o to aký má ocenenie účel, lebo ak ide len  o zaplatenie poplatkov, ktorých výška je percentom z ceny nehnuteľnosti, načo tam písaný úplný znalecký posudok? Daň z prechodu a prevodu nie je žiadna. Je to momentálny anachronizmus, ale je to tak. Platí sa len pevný poplatok katastru. Takže tu ide len o honorár notára (§95 zák. č. 323/92 Zb.) a o 0,2% na súdny poplatok (§18azák. č. 71/92 Zb.). Súdny poplatok je aj tak horných 170 euro už nad 8000 euro hodnoty nehnuteľnosti, teda fakticky vždy. Načo  neúčelné posudky? Ak notár účtuje len stotinu z ceny? Odborné vyjadrenie namiesto úplného, trebárs na 12 strán písaného posudku, pre spoplatnenie stačí Na určenie ceny súdom v spore o majetok treba jeden, dva, niekoľko, úplných posudkov a ich preverení iným znalcom ktorého si prizve na svoju stranu účastník sporu.

 

J. K. Znalca si objednávame aktívne: A k otázke od iného čitateľa o mene znalca na „pozemok“, som si pozrel na http://www.justice.gov.sk/, JASPI, znalci, menoslov z kraja Banská Bystrica v odvetviach poľnohospodárstvo (sú tam najmenej 4 mená) a oceňovanie nehnuteľností (je ich spústa). Lebo z otázky nebolo jasné či ide o ornú pôdu, stavebný pozemok, posudok na ktorom záleží, alebo len treba formálny opečiatkovaný papier nazvaný znalecký posudok. Posudok sa niekedy žiada a tak aj nazýva odhad pre stonásobne sploštený význam, 1% z odhadnutej sumy na poplatky, dane, a aj so 100% platenou sumou najmä pri kúpe.

 

Niečo veselšie:

Ide auto 150 a za ním s majákom polícia. Policajt má v ten deň už pokút splnených nad normu a tak hovorí: „Ak mi poviete dobrú výhovorku, nedám vám pokutu.“. A šofér že: „ No minulý týždeň mi ušla žena s policajtom. A keď som vás zazrel, naľakal som sa, že mi ju idete vrátiť.“.

Na dovolenke v Taliansku, krátko po zjednotení krajiny,  má poruchu Nemec z východnej časti, ešte na Trabante. Mercedesový západniarsky krajan sa nad ním napodiv  zľutuje a vezme ho do vleku na lano. Ide pekne opatrne, ale len dovtedy, kým sa okolo neho nemihne Talian na Alfa Romeo. To žiadny Nemec predsa nenechá len tak. Zabudne na lano aj na Trabanta  a dupne na plyn. Trabant na konci len tak lieta z jednej strany cesty, na druhú. A diaľničný policajt, hlási dopredu hliadke: „Zastavte červené Alfa Romeo, ide 200. Zastavte čierny Mercedes, ide 200. Za nimi ide dvestovkou Trabant, a ešte križuje zľava doprava, chce predbiehať.“.

 

Spovedá sa mladý muž: „Otče pri pohľade na svokru som včera skoro spáchal smrteľný hriech, neviem či sa dokážem ovládnuť“. A spovedník mu pripomína dôležitosť 6. prikázania – nezosmilníš. Ibaže mladý muž ho poopravil: „Ach otče, ja som mal na mysli 5. prikázanie – nezabiješ.“.

 

Sťažuje sa policajt na praktiky. Všade píšu, že podmienka na prijatie za policajta je maturita. Ale v skutočnosti samé klamstvá. Stačia všeliaké 6 mesačné policajtské  kurzy, večerné školy, a zo základnej školy už je maturant. On jediný  z kolegov že má riadnu maturitu z nadstavby na stavebnej učňovke. A potom to tak aj vyzerá. Zahynul kolega pri výkone služby. Krásny pohreb. Čestná salva, dychovka. A to ste mali vidieť: „Keď tá dychovka začala hrať, všetci stáli ako také teľce. Ja jediný som pozval vdovu do tanca.“.

 

Pievozník s loďkou  manévruje asi 2 m od brehu, keď náhle dobehne zadychčaný mladík a skokom z rozbehu pristane na palube. A prievozník mu hovorí: „To ste sa ani nemuseli tak usilovať, mi totiž práve pristávame“.

 

Znalecké webstránky obsahujú pravdaže aj sebazničujúce vtipy. Pretože pracovať na plný úväzok ako znalec znamená znášať aj profesionálne riziká. Mne sa zapáčila fotka znalca, parodujúca jeho súčasnú prácu pri použití počítačového automatického modelu. Posudok do 2 stranového formulára, za 5 minút a na mieste.Prevzala ho dnes už nestorka, školiteľka kalifornských znalcov Ann O'Rourke, jej webstranu uvádzam na viacerých miestach. Fotku som odtiaľ prekopíroval na ilustráciu.